ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ
ГОСТР
55372—
2012
НАЦИОНАЛЬНЫЙ
СТАНДАРТ
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
Услуги населению УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЯМИ Термины, определения и назначение услуг
DIN 32736:2000
Services to the public — Management of buildings. Terms, definitions and purpose of services
(IDT)
Издание официальное
Москва
Стандартинформ
2014
Предисловие
1 ПОДГОТОВЛЕН Открытым акционерным обществом «Всероссийский научно* исследовательский институт сертификации» (ОАО «ВНИИС») на основе собственного аутентичного перевода на русский язык национального немецкого стандарта, указанного в пункте 4
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 342 «Услуги населению»
3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29 ноября 2012 г. № 1815*ст
4 Настоящий стандарт идентичен национальному немецкому стандарту OIN 32736:2000 «Услуги населению. Управление зданиями. Термины, определения и назначение услуг» (DIN 32736:2000 Services to the public — Management of buildings — Terms, definitions and purpose of services).
Наименование настоящего стандарта изменено относительно наименования национального немецкого стандарта для приведения в соответствие с ГОСТ Р 1.5—2012
5 ВВЕДЕН 8ПЕРВЫЕ
Правила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0—2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по соспюянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты». а официальный текст изменений и поправок - в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (gost.ru)
© Стандартинформ. 2014
Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии
Введение
Настоящий стандарт был разработан рабочей комиссией NHRS (комитета по стандартам в области отопительной техники и центральных систем кондиционирования) 4.01 «Менеджмент зданий. Терминология и услуги». Предполагается дать помощь для истолкования терминов и услуг, содержащихся в настоящем стандарте, в связи, например, со Вторым постановлением о расчетах (II. BV).
НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Услуги населению УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЯМИ Термины, определения и назначение услуг
Services to the public. Management of buildings. Terms, definitions and purpose of services
Дата введения —2014—01—01
1 Область применения
Настоящий стандарт определяет термины и описывает услуги по менеджменту зданий. Он служит унификации словоупотребления и структурированию услуг. Описание систем или определение структур обязанных оказывать перечисленные услуги не входит в область применения настоящего стандарта.
2 Термины и определения
8 настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:
2.1 менеджмент зданий GM: Совокупность всех услуг по эксплуатации и хозяйственному управлению зданиями, включая архитектурные и технические объекты, а также услуги в области инфраструктуры и бизнеса на основе единой стратегии. Менеджмент зданий направлен на стратегическую концепцию, организацию и контроль в целях интегрированной организации всех отдельных услуг, которые по традиции предоставляются комплементарно. Менеджмент зданий подразделяется на три области оказания услуг технический менеджмент зданий TGM. инфраструктурный менеджмент зданий IGM и коммерческий менеджмент зданий KGM. все три области оказания услуг могут включать в себя услуги, привязанные к площади (см. раздел 4). Кроме того, есть точки соприкосновения с менеджментом площадей владельца и пользователя недвижимости.
Примечание — Рассматривается вся фаза использования одного или нескольких зданий с целью повышения экономичности, поддержания сохранности, оптимизации использования здания и минимизации использования ресурсов с учетом охраны окружающей среды. Оптимизация услуг повышает качество и экономичность здания и эксплуатации, а также связанных с ней процессов.
При этом опыт и информация об эксплуатации и управлении, сопровождающих использование, учитываются при планировании реконструкции и / или нового строительства. По этой причине услуги по менеджменту зданий могут находить применение уже на стадии проектирования строительства.
2.2 технический менеджмент зданий; TGM: Охватывает все услуги, необходимые для эксплуатации и управления строительными сооружениями и техническими объектами здания.
2.3 инфраструктурный менеджмент зданий; IGM: Охватывает вспомогательные услуги для бизнеса, которые улучшают использование зданий.
2.4 коммерческий менеджмент зданий; KGM: Охватывает все коммерческие услуги из сфер TGM. IGM с учетом экономики недвижимости.
Издание официальное
Рисунок 1 — Обпасти оказания услуг менеджменту зданий
3 Услуги
Менеджмент зданий уточняет совокупность всех требований пользователя. Он интегрирует и координирует профессиональные знания в области техники, экономики и права на этапе планирования и эксплуатации земельных участков. Менеджмент зданий выбирает вид и объем услуг и определяет организацию.
Различают услуги следующих типов:
• стратегические услуги с акцентом на руководстве и принятии решений:
• административные услуги с акцентом на оперирование, организацию и планирование;
• исполнительные услуги с акцентом на осуществление и выполнение, как описано ниже.
Границы между услугами могут быть подвижными.
Нижеследующие услуги приведены в качестве примеров, без претензии на полноту и без оценки последовательности.
3.1 Услуги по техническому менеджменту зданий
Совокупность услуг в рамках технического менеджмента зданий.
3.1.1 Эксплуатация
Для экономичного использования строительных сооружений и технических объектов необходимы такие услуги как:
• приемка;
• ввод в эксплуатацию:
• обслуживание;
• контроль, измерения, управление, регулирование, руководство;
• оптимизация:
. содержание в исправности (текущий ремонт, осмотры, приведение в исправное состояние) согласно ДИН 31051;
• устранение неисправностей;
• вывод из эксплуатации;
• повторный ввод в эксплуатацию:
• выбраковка;
• повторные проверки;
• учет расходных данных:
• соблюдение правил эксплуатации.
3.1.2 Документирование
Необходимые учет, хранение и фиксация изменений всех данных и всей информации о фонде и процессе эксплуатации, в т. ч.:
- документы на фонд;
• расходные данные;
• протоколы эксплуатации;
• инструкции по эксплуатации.
• протоколы приемки;
• протоколы текущего ремонта.
3.1.3 Энергетический менеджмент
К энергетическому менеджменту относятся следующие услуги:
• анализ потребителей энергии во всех областях;
• выявление потенциалов оптимизации;
• планирование мер с точки зрения экономики эксплуатации:
• расчет рентабельности;
. осуществление мер экономии;
• учет экономии.
3.1.4 Информационный менеджмент
К информационному менеджменту относится совокупность услуг по учету, анализу, передаче и компоновке информации и сообщений для эксплуатации зданий и земельных участков. С этим связаны задачи выработки концепции, оценки и принятия решений относительно использования систем информации, коммуникации и автоматизации любого рода, например:
• автоматизация зданий (GA);
• компьютеризированный менеджмент объектов (CAFM);
• система пожарной сигнализации У контроль доступа (BM/ZK);
• системы охранной сигнализации (ЕМ);
• коммуникация:
- телефон;
• видео.
3.1.5 Модернизация
Услуги по улучшению текущего состояния строительных сооружений и технических объектов с целью приведения их в соответствие с актуальным уровнем техники и повышения экономичности.
3.1.6 Санирование
Услуги по восстановлению заданного состояния строительных сооружений и технических объектов, по истечению определенного времени не соответствующих техническим, экономическим и / или экологическим, а также законодательным требованиям.
3.1.7 Реконструкция
Услуги, необходимые в связи с изменением функции и использования строительных сооружений и технических объектов.
3.1.8 Отслеживание гарантии
К обеспечению согласованных работ и свойств строительных сооружений и технических объектов в продолжение срока гарантии относятся следующие услуги:
• сопровождение сдач и приемок;
• прием сообщений о дефектах ео время технической эксплуатации;
• определение дефектов:
• выставление претензий по гарантии;
• отслеживание устранения дефектов;
• сопровождение и приемка устранения дефектов;
• поддержка при обеспечении доказательств.
3.2 Услуги в области инфраструктурного менеджмента зданий Совокупность услуг в рамках инфраструктурного менеджмента зданий.
3.2.1 Службы продовольственного обеспечения
Совокупность услуг в области общественного или социального питания, например;
• приобретение и приготовление продуктов питания для основных и добавочных приемов
пищи;
• оснащение и поддержание ресторанов t столовых или зон отдыха.
3.2.2 Службы обработки данных
Совокупность услуг по созданию, вводу в эксплуатацию и поддержанию систем компьютерной обработки, редактирования данных и электронного обмена данными для поддержки процессов бизнеса, например:
• обеспечение безопасности данных;
• установка программного обеспечения и новых версий программ (обновлений);
• приспособление систем обработки данных к новым приложениям:
• поддержание систем обработки данных;
• обучение, инструктаж и службы горячей линии;
• устранение неисправностей аппаратных средств и программного обеспечения:
• ввод аппаратных средств в эксплуатацию.
3.2.3 Службы садовника
Совокупность услуг по содержанию в исправности и текущему обслуживанию наружных объектов (зеленые насаждения, дорожки и площадки, игровые объекты и другие объекты досуга), а также озеленение строительных сооружений (крыш, фасадов, внутренних помещений), например:
• орошение, удобрение, защита растений;
• очищение поверхностей;
• подрезание, изреживание кроны, подвязывание растений;
• замена растений, дополнительная высадка растений;
• косьба, вертикуция. аэрирование, засыпка песком;
• обработка почвы;
• проверка технического оборудования для растительности;
• проверка безопасности деревьев для дорожного движения;
• меры зимней защиты.
3.2.4 Службы коменданта здания
Совокупность услуг по обеспечению функционирования здания, например:
• проведения инспекций по технике безопасности;
• обслуживание пассажирских лифтов и другого подъемного оборудования;
• обеспечение чистоты объектов;
• соблюдение правил внутреннего распорядка;
• мелкий ремонт.
3.2.5 Внутренние почтовые службы
Совокупность услуг, обеспечивающих пересылку и доставку почты и электронных сообщений в пределах зданий / земельных участков, например:
• доставка и вывоз:
• раздача:
• принятие и передача адресату:
• помещение в конверты и наклеивание марок.
3.2.6 Службы копирования и распечатки
Совокупность услуг, обеспечивающих готовность полиграфического оборудования и делающих возможным изготовление полиграфической продукции, например:
. оборудование, доставка, вывоз и уборка копировальных пунктов и мини-типографий;
• проверка функционирования полиграфического оборудования;
- определение и упорядочение расходов на копирование и печать:
- работы по печати и копированию.
3.2.7 Службы эксплуатации парковки
Совокупность услуг, обеспечивающих оптимальное использование места парковки, например: . осуществление расчетов и управление платежными терминалами;
- управление местом парковки.
3.2.8 Службы уборки и текущего обслуживания
Совокупность услуг по уборке и текущему обслуживанию зданий / земельных участков и наружных объектов, например:
• поддерживающая уборка;
• мытье стекол:
• очистка фасадов;
• очистка наружных объектов:
• меры по уходу за полами и поверхностями.
3.2.9 Службы безопасности
Совокупность услуг по обеспечению безопасности зданий / земельных участков и их пользователей от неправомерного вмешательства и / или доступа третьих лиц путем обмана или насилия, например:
• контроль доступа:
• охрана объектов:
• патрулирование;
- службы блокирования;
- защита людей и имущества;
• специальная охрана;
- пожарная охрана:
- противопожарная профилактика.
3.2.10 Службы переезда
Совокупность услуг для осуществления переездов:
- определение необходимых работ по транспортировке и монтажу:
• определение и координация срохов транспортировки и монтажа:
• при необходимости - промежуточное хранение предметов обстановки, а также обеспечение временных и переходных решений;
• демонтаж, транспортировка, сборка и ввод в эксплуатацию офисного оборудования, а также устройств для обработки и передачи информации;
- приемка работ по транспортировке и монтажу.
3.2.11 Службы в области товаров и логистики
Совокупность услуг, обеспечивающих платную доставку почтовых отправлений и транспортных грузов, а также их пересылку, например:
• приемка товаров:
• входной контроль товаров;
• управление документацией на доставку;
• упаковка исходящих транспортных грузов:
• составление документации на доставку:
• заказ услуг экспедиторов:
• пересылка товаров.
3.2.12 Зимние технические службы
Совокупность услуг, необходимых для безопасного доступа к зданиям I земельным участкам с учетом законодательных норм, например:
• уборка снега и посыпка дорог:
• составление плана приоритетов по пространственным зонам;
• предоставление уборочной техники;
• детальное протоколирование мероприятий.
3.2.13 Централизованные службы коммуникации
Совокупность услуг по организации коммуникации из единого центра, например:
• эксплуатация телефонной станции / посреднической службы;
• составление, ведение, актуализация (внутренней) телефонной книги:
• учет оплаты (например, частных разговоров);
• контактный центр.
Эта службы телекоммуникации относятся исключительно к поддержанию хозяйственных процессов. Их следует отличать от информационного менеджмента согласно 3.1.4.
3.2.14 Вывоз
Совокупность услуг, необходимых для вывоза отходов в рамках законодательных норм, например:
• сбор, сортировка:
• транспортировка;
• обработка и промежуточное хранение:
• транспортировка к месту утилизации или конечного хранения.
3.2.15 Снабжение
Совокупность услуг, обеспечивающих снабжение объектов и систем энергией, а также сырьем, вспомогательными материалами и топливом, например:
- распределение;
• хранение (создание запасов;
• подача.
3.3 Услуги коммерческого менеджмента зданий Совокупность услуг в рамках коммерческого менеджмента зданий:
3.3.1 Менеджмент закупок
Совокупность услуг по своевременному и экономичному обеспечению поставок и услуг в рамках хозяйственного использования зданий, например:
• выбор поставщиков;
• распределение заказов;
• контроль поступления товаров:
• отслеживание сроков поставок:
- проверка счетов.
3.3.2 Планирование и контроль расходов
Совокупность услуг по составлению сметы в рамках хозяйственного использования зданий, например:
• составление сметы (хозяйственного плана);
• текущий учет фактических затрат;
• сравнение плановых затрат с фактическими;
• рекомендации по необходимым корректирующим мерам.
3.3.3 Бухгалтерский учет по объекту
Совокупность услуг, обеспечивающих правильное бухгалтерское сопровождение земельного участка, например:
• учет и ведение всех данных инвентаризации и данных по договорам:
• ведение счетов;
• сведение баланса (по арендной ллате. сопутствующих расходов по аренде, прочих расходов);
• поощрение и контроль процесса оплаты (напоминание).
3.3.4 Контрактный менеджмент
Совокупность услуг по заключению договоров в области менеджмента зданий, например:
• составление договоров:
• отслеживание договоров:
• изменение договоров.
4 Менеджмент площадей FLM
Менеджмент площадей включает в себя менеджмент имеющихся в распоряжении площадей в плане их использования и утилизации.
Менеджмент площадей, ориентированный на пользователя, например:
• планирование использования, пространственная организация рабочих процессов и рабочих мест, эргономичный дизайн рабочих мест, оптимизация экономичности использования площадей, оптимизация системы дорог;
• планирование процессов заселения и перенаселения.
Менеджмент площадей, ориентированный на объекты, например:
• анализ площадей и помещений с учетом конструкции здания (архитектурных объектов) и технического оснащения зданий. Сюда относятся, в частности, соотнесенные с помещением заданные значения температуры воздуха, влажности воздуха и требуемых сетевых розеток:
- увязывание соотнесенных с помещением требований к использованию с услугами технического менеджмента зданий.
Менеджмент площадей, ориентированный на экономику недвижимости, например:
• объединение площадей и помещений в единицы сдачи внаем;
• консультирование по размещению и управление размещением;
• учет и оценка пустующего фонда:
• увязывание соотнесенных с помещением требований к снабжению и уровню обслуживания с договорами найма и расчетом сопутствующих расходов по аренде.
Менеджмент площадей, ориентированный на обслуживание, например:
Для услуг инфраструктурного менеджмента зданий площади и помещения являются как организационной отправной точкой при оказании услуг, так и основой для взимания платы. С этой точки зрения обращение с ресурсом площадей является задачей менеджмента площадей:
• управление временем занятия помещений;
• логистика снабжения продовольствием на земельных участках;
. осуществление снабжения продовольствием конференц-залов, школьных помещений и т. п.:
• предоставление медийного обслуживания и технических средств для телеконференций в офисных помещениях, конференц-залах, помещениях для мероприятий и т. п.;
- услуги по уборке площадей и / или помещений;
• услуги по обеспечению безопасности площадей и У или помещений.
Документирование и применение информационно-технических систем в менеджменте площадей, например:
• документирование планов и буквенно-цифровых данных по менеджменту площадей (имеющиеся в наличии площади для заселения, документирование состояния заселения и / или сдаваемых в аренду площадей, раскладок использования, планов уборки, ключевых планов и т.
д-);
- интеграция ориентированной на площади документации в подходящую систему CAFM;
- интеграция бизнес-процессов в области экономики недвижимости в соответствующие информационно-технические системы (управление договорами найма, ориентированные на площади коммунальные платежи и системы взаиморасчетов).
Библиография
[1] DIN 276 Расходы в надземном строительстве
[2] DIN 16916 Формирование ландшафта. Растения и растениеводство
[3] DIN 18917 Формирование ландшафта. Дерн газонный и посадочные работы
[4] DIN 18919 Формирование ландшафта. Создание площадей зеленых насаждений и уход за ними
[5] DIN 18960 Эксплуатационные расходы на здания. Термины, классификация эксплуатационных расходов
[6] DIN 31051 Техническое обслуживание. Наименование операций и технология выполнения
[7] DIN 32541 Станки и подобные технические средства. Терминология по правилам эксплуатации
[8] DIN 69901 Реализация проекта. Менеджмент проектирования. Термины и определения
[9] DIN 69903 Реализация проекта. Затраты, объем услуг, финансовые средства. Термины и определения
[1C] Постановление о расчетах в жилищном хозяйстве (Второе постановление о расчётах - II. BV)’>
Можно получить в Немецком центре информацт о технических правилах (DITR) при Немецком институте стандартизации (DIN).
УДК 658.386:006.354 ОКС 03.080.01
Ключевые слова: менеджмент зданий, терминология и услуги
Подписано в печать 01.07.2014. Формат 60x84V8.
Уел. печ. л. 1,40. Тираж 70 экз. Зак. 2905.
Подготовлено на основе электронной версии, предоставленной разработчиком стандарта
ФГУП « СТАНДАРТИ НФОРМ »
123995 Москва. Гранатный лер.. 4.